引越し時の賃貸物件の原状回復義務とは？費用の相場はどれくらい？

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引越しが決まって出て行く時、気になるのが原状回復です。

原状回復ってよく言うけど、実際のその範囲ってどこまでで、どんな事が含まれているのか、疑問に思うけど特に異議を唱えることなく言われるまま…という人が多いのではないでしょうか。

原状回復の範囲とその実態について、解説してみますね。

原状回復義務とは

引越しの際の原状回復義務は、マンション、アパートなど賃貸住宅の場合必ずついて回ります。

この原状回復義務とは、一般には「借りた時点の状態に戻して返す事」を言うのですが、実際には経年劣化なども考慮されるので《微塵の狂いもなく全く同じ状態》を求められるわけではありません。

とは言え、経年劣化が考慮されるものには制限があり、全てが対象とはならず、また、住んでいた年数によって経年劣化とは認められない場合もあります。

このように、賃貸住宅を退去する際、元の状態に戻して明け渡す賃借人側の義務を、原状回復義務と呼んでいるんですよ。

 

原状回復の範囲ってどこまで？

では、原状回復の範囲がどこまでかと言う点ですが、正直のところ、これは管理会社・オーナーの考え方によって異なっています。

本来は、全国賃貸不動産管理業協会の定める原状回復ガイドラインに従って原状回復費用の負担割合も明確にされるべきなのですが、不動産会社やオーナーの考え方が大きく反映されて、そういった部分がおろそかになっている事も少なくありません。

この場合、負担を強いられるのは賃借人側、つまり私たち部屋を借りる側です。

実際のガイドラインの中では、

 

通常の住まい方で発生するもの

例えばたたみの磨り減りや日照による変色、家具を置いた事によるへこみや設置跡、冷蔵庫裏の黒ずみなど。

 

建物の構造により発生するもの

構造上の欠陥が原因となって起こったたたみの変色や網入りガラスの亀裂など。

 

次の入居者確保のために行うもの

破損等が見当たらないのに畳の表替えをしたり、破損等がないのに鍵を交換するなど。

また、入居者が通常の手入れをしていたにもかかわらず退去後にハウスクリーニングを行う場合など。

こうした事に関しては、賃借人つまり貸す側、オーナー側が負担するべきものと定めています。

しかし現状は、入居者に「ハウスクリーニング代」「畳の表替え」「鍵交換代」などを負担させている事がほとんどです。

 

本来賃借人つまり借りる側が負担しなければならないのは

 

手入れを怠ったもの

窓の結露を放置してパッキンがカビ・腐食したものや、風呂場の掃除を怠った事によるカビなど。

 

不注意によるもの

飲み物などをこぼした事などによる畳・ふすま・障子のシミ、穴など。

 

用法違反によるもの

使い方を誤ったために発生した設備の故障など。

 

通常の使用とはいえないもの

ペットによる壁・柱等の傷や損傷、臭いがある場合。

 

これらの場合です。

本来はこうしたガイドラインが存在しているのですが、それには従わず、独自のルールで部屋を貸している所も少なくありませんので、注意してください。

このガイドラインに沿って原状回復を考えた場合、通常通りの生活をしてきた場合、特に負担すべき部分はないと言えるでしょう。

ただ、過失によって障子に穴を開けてしまった場合や、壁紙を破ってしまった場合、タバコのヤニで壁紙が黄ばんでしまった場合などは原状回復のための費用を負担しなければなりません。

タバコのヤニについては「通常の生活だ」と主張する人もいますが、これは残念ながら認められません。

色々な考え方がありますが、「通常の生活＝万人に共通する生活」であるべきで、また、喫煙者だけれども部屋の中では吸わず外で…という人も多くいます。

さらにタバコのヤニは、壁紙が黄ばむだけでなくペットと同じく臭いが染み付くものなので、賃借人の過失として認められる部分になります。

 

原状回復の費用の相場は？

引越し時の原状回復費用の相場は、部屋の広さや構造によっても大きく異なりますが、一般的には家賃の1か月分くらいというのが相場です。

その証拠に、入居時に支払う敷金・礼金のほかに、償却金・敷引という項目がある場合がありますよね。

これが退去時に必要となる費用をあらわしているのですが、たいていは1か月分程度となっていて、これが主にリフォーム代などとして使われているんです。

原状回復にかかる費用は、契約当初に預けた敷金から差し引かれ、残った分が返却されると言うのが一般的ですので、損傷があまりにひどく預けた敷金だけでは不足する場合に限って別途請求されます。

 

原状回復の注意点

原状回復に関する専門的な知識がないと、不当な請求をされていても気がつかない事があります。

専門家じゃないから…と思うものの、でも賃貸住宅を借りる以上、最低限の知識として原状回復について知っておく必要もありますよね。

そこで、よくある注意点について、書き出してみました。

 

画鋲・エアコン用の穴はOK

下地ボードの交換が必要にならないごく軽微な小さな穴のため、画鋲の跡は原状回復を要求されません。

釘やネジの場合は下地ボードの交換が必要になるので、NGとなります。

ですが同じ「穴」でも、エアコン設置のために必要な穴はOKとされています。

中にはエアコン用の穴でも「穴を開けた」としてリフォーム代を請求するところもありますので、注意してください。

 

庭の雑草で請求される事も

一戸建てによくある庭ですが、雑草が生い茂った状態で退去すると、その撤去費用を請求される事があります。

ガイドラインで言う「手入れを怠った」に当てはまるので、注意してくださいね。

 

アンペア数変更は元に戻して

入居後に電気のアンペア数を変更して使う人も中にはいますが、退去時には元に戻してもらうようにしてください。

電力会社に電話をすればすぐに変更に来てくれますし、費用もかかりません。

原状回復において費用を請求される種類のものではありませんが、あくまでも原状回復、元に戻して明け渡すと言う意味では必要な措置です。

 

残地物は費用がかかる場合もある

エアコンやガスコンロを残地物として置いたまま引越す人も中にはいますよね。

実はこれは、事前に許可を得ていなかった場合、単なるゴミとして扱われ、処分のための撤去費用を請求される事があります。

自分にはもう不要だけれど、まだ使えるからつかってもらいたい…というような場合は、事前に管理会社に相談するなどして許可をもらいましょう。

ただ、それでもオーナーが「いらない」と拒否した場合は、責任を持って処分するか、処分代を支払うしかありません。

 

経年劣化は住めば住むほど認められる

原状回復の計算をする時、経年劣化の考慮と言う一面があります。

これは、通常の生活をしていても自然にその価値が減っていく事、つまり減価償却という考え方を取り入れたものです。

例えば新築住宅を購入した時点と、1年後ではその価値に差が出てきますよね？

2年経てばさらに差ができ、5年、10年と経過するうちには購入した当初と比べて大きくその価値が目減りしているはずです。

賃貸住宅の場合、何年住むと賃借人の原状回復負担割合がどれくらいになる…という目安になるガイドラインが存在しており、これによると6年から8年住んだところで賃借人側の下乗回復費用負担割合はほぼゼロに等しくなっています。

あまり良く知らないと「長く住んだから原状回復費用が高額になる」と思ってしまいがちですが、実は逆なので、ここは良く覚えておくと損しなくて済みますよ！

 

トラブルを避けるために

引越しの原状回復に関するトラブルは、いくらガイドラインができても、いくら敷金に関する法改正が行われても決してなくなることがありません。

そんな原状回復のトラブルを避けるためには、鍵をもらったらまず現状チェックをする事が大切です。

退去時になって破損箇所を指摘されて「最初からこうだった」と主張しても、通りません。

ですので、入居の契約が済んで鍵を受け取ったら、その足ですぐに部屋に行き、内部のチェックを行います。

破損箇所があれば日付入りの設定で写真を撮り、管理会社にも渡しておきます。

まともな管理会社なら、その部分についての原状回復は不要とする文書などをくれるはずです。